mai 30, 2024
bailleur et locataire en bail emphytéotique

3 minutes pour comprendre le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un contrat de location de longue durée d’un bien immobilier. Sa durée peut aller de 18 à 99 ans, parfois même 999 ans dans certains pays comme le Kenya et le Zimbabwe. Également appelé « emphytéose », le bail emphytéotique offre au locataire un droit réel immobilier. Il peut utiliser la propriété comme bon lui semble, mais doit en améliorer le fonds en contrepartie d’un loyer modique. Afin de comprendre le b.a.-ba du bail emphytéotique, nous vous invitons à prendre quelques minutes pour lire cet article.

Fonctionnement du bail emphytéotique

La contraction d’un bail emphytéotique ne nécessite pas obligatoirement la réalisation d’un état des lieux. Le locataire, détenteur du droit immobilier, peut démolir ou construire des bâtiments d’habitation, professionnels ou commerciaux, une ferme ou d’autres projets susceptibles de lui rapporter des gains sur le terrain à bail. En ce qui concerne les immeubles à bail, il a le droit de les mettre en sous-location à condition d’obtenir l’autorisation de son bailleur emphytéotique. Le locataire, preneur ou emphytéote peut signer un accord de servitude avec le propriétaire d’un terrain adjacent. Idem pour la cession de son droit d’emphytéose à un tiers.

Le locataire dispose d’un droit d’usage complet du bien à bail pendant toute la durée du contrat, mais à la fin du contrat, les améliorations qu’il a effectué restent au bénéfice du propriétaire sans que celui-ci ne lui verse une quelconque indemnité. Toutes les conditions à respecter par rapport à l’utilisation du bien concerné doivent être clairement stipulées dans le bail. Par ailleurs, le contrat de bail emphytéotique est renouvelable avec le consentement des deux parties. Pour ce faire, il faut signer un nouvel accord et régler les obligations fiscales et civiles y afférentes.

Avantages du bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un type de contrat de location immobilière qui consiste à séparer l’immobilier du foncier. En d’autres termes, le preneur est en même temps le propriétaire du bâtiment à bail et le locataire du terrain de construction. De ce fait, il peut utiliser l’immeuble en guise de gage en vue d’obtenir un prêt. En revanche, la durée de l’hypothèque ne doit pas dépasser celle de l’emphytéose. Il en va de même pour la sous-location.

Le bail emphytéotique permet de faciliter l’accès à l’habitation et à la propriété dans les agglomérations urbaines. C’est le cas pour les terrains à bail appartenant aux collectivités territoriales et aux communes. L’investisseur immobilier emphytéote construit des immeubles d’habitation sur les propriétés foncières d’une entité publique. Par ailleurs, les maisons et les parkings peuvent faire l’objet d’un bail emphytéotique. Ce type de bail est applicable dans les zones urbaines comme dans les localités rurales. Pour éviter les contrats perpétuels et protéger le bailleur emphytéotique des emphytéotes trop gourmands, la tacite reconduction est nulle dans ce type de location immobilière.

Droits et obligations des parties prenantes à l’emphytéose

Le propriétaire ou le bailleur emphytéotique peut demander une résiliation judiciaire du contrat de location lorsque l’exploitation du bien à bail entraîne des détériorations non-négligeables ou que le preneur n’a pas respecté certaines clauses incluses dans l’accord. Le propriétaire ne verse aucune indemnité à l’emphytéote en contrepartie des améliorations réalisées sur son terrain, sauf si une clause correspondante est inscrite dans le contrat. Enfin, il peut vendre les avantages qu’il a obtenus du bail emphytéotique.

Étant quasi-propriétaire du bien à bail pendant toute la durée du contrat, le preneur bénéficie de plein droit de la liberté d’exploitation de la location, sous réserve d’une condition, il ne doit pas porter atteinte à la valeur du bien. Les obligations foncières correspondantes et les éventuelles réparations sur l’immeuble à bail sont également à sa charge. Le locataire doit verser le canon emphytéotique, la redevance ou le loyer à son bailleur par annuité.

En cas de litige entre propriétaire et locataire d’un bail emphytéotique, s’adresser à un avocat au barreau peut être la solution adaptée.