par Dans le cadre d’une acquisition VEFA (Vente en Etat de Futur Etat ) les retards sont plus que fréquents. Les promoteurs insère une clause dite de force majeure listant une série de motifs de retard qui leur permettent de s’exonérer de toute responsabilité : intempéries, redressement ou liquidation d’un sous traitant, problème rencontrés avec les concessionnaires etc….
Toutefois, tous ces retards n’ont pas toujours une vraie raison et peuvent mettre en difficulté les acquéreurs. Les Tribunaux ne sont pas dupes et de nombreuses incohérences décelées dans le recoupement des documents notamment les attestations de retard et les appels de fonds permettent de comprendre que ces motifs sont souvent très artificiels.
1 ) Courrier de mise en demeure
Le courrier de mise en demeure de livrer le bien en VEFA est la première étape dans un contentieux. C’est une étape clef qui fait comprendre au promoteur que vous êtes à un autre stade. Il convient donc rédiger un courrier de mise en demeure pour lui demander la transmission des justificatifs de retard et éventuellement la fixation d’une date définitive de livraison.
2 ) Chiffrer les préjudices
En cas de retard dans la livraison de votre bien immobilier en VEFA, il est possible de prétendre à une indemnisation. Il est recommandé de chiffrer vos préjudices liés au retard (préjudice locatif, loyer versé, intérêts intercalaires, frais de gardiennage de la cuisine, frais liés à la location d’un box) et d’analyser les justificatifs de retard fournis par le promoteur. En France, seuls les préjudices chiffrables et réels sont indemnisables. Il faudra aussi demander un préjudice moral qui dépassera rarement des montants importants (jamais plus de 20 000 euros ).
3 ) Vous êtes livrés ? Consigner, si vous le pouvez… !
Il faut envisager également la consignation des 5% restants dus, de préférence entre les mains d’un tiers, comme la Caisse de dépôt et consignation. Votre notaire peut aussi le faire. Les promoteurs détestent cela mais cela vous donnera un levier de négociation. Le problème tient au fait que les promoteurs exercent une forme de chantage : “vous souhaitez consigner, vous n’aurez pas vos clés!” et les acquéreurs décident de ne pas consigner car ils n’ont plus de domicile dans la mesure où ils ont très souvent résilié leur bail dans la perspective de la livraison.
4 ) Lire votre contrat très attentivement
Vous avez signé un contrat d’achat de VEFA. Soyons sérieux, vous n’avez pas tout lu avec attention !
Relisez le, tant le contrat de réservation que l’acte authentique de vente et ce, avec attention.
Gardez en tête que ce n’est pas parce que certaines clauses sont inscrites dans le contrat que c’est légal. En effet, un juge peut annuler des clauses au contrat.
Si les motifs de retard sont valables, encore fait-il qu’ils soient invoqués en toute bonne foi par le promoteur.
Le travail de l’avocat est de mettre en exergue les incohérences pour éviter le jeu de la clause de force majeure en faisant toute la lumière sur la mauvaise foi du promoteur.
5) L’importance de l’avocat spécialiste de la VEFA
On en vient au cinquième point sur l’importance d’un avocat spécialisé en VEFA peut vous aider à analyser les documents contractuels et à surveiller le respect des délais.
Ceci inclut les appels de fonds, le délai de livraison, et le conseil au moment de la livraison. Ils peuvent également répondre à des questions telles que le fonctionnement de la garantie financière d’achèvement et les échelonnements de paiement.
Enfin, le courrier de mise en demeure établi par un avocat aura plus de poids et d’impact. Le promoteur y répondra par l’intermédiaire de son Conseil alors qu’un courrier de mise en demeure écrit par un acquéreur ne reçoit que très rarement une réponse.
6 ) Consultation rapide avec un avocat spécialisé en VEFA
Si vous rencontrez des problèmes en VEFA, il est conseillé de prendre rapidement contact avec un avocat spécialisé en VEFA.
Le coût est relativement modeste (les premières consultations démarrent à 45 € pour 30 minutes avec un avocat vefa.
Une consultation initiale avec un avocat ne vous engage en rien mais peut fournir des orientations précieuses et vous aider à comprendre vos droits et options.
Il est à noter que ces informations sont basées sur les conseils et les pratiques courantes dans le domaine du droit immobilier en VEFA et doivent être considérées comme des orientations générales.
Pour des conseils spécifiques à votre situation, il est toujours préférable de consulter directement un professionnel du droit qualifié.
