par Le droit au bail décrit les droits d’exploiter un local commercial. La cession du droit au bail a lieu quand le locataire décide de vendre son fonds de commerce. Il est également possible de céder le droit au bail, indépendamment de la vente du fonds. Dans l’un ou l’autre des cas, le nouveau preneur du local bénéficie des droits du cédant, et le bailleur ne peut pas s’y opposer. Cet article vous renseigne au sujet de la cession du droit au bail.
Comment fonctionne la cession du droit au bail ?
Vous pouvez toujours demander conseil à un avocat compétent en droit immobilier lors d’une cession du droit au bail. Il est en mesure de vous aider à éviter ou à gérer un contentieux locatif lié au bail commercial.
La cession du droit au bail signifie que le bail continue d’exister, mais c’est le locataire qui change. Le locataire sortant, qui est le cédant, transmet ses droits d’exploiter le local commercial au nouveau locataire, qui est le cessionnaire. Il peut choisir de vendre ce droit au bail ou le céder à titre gratuit. Dans tous les cas, le contrat de location renouvelé se fait entre le bailleur et le cessionnaire, et reprend les droits et les obligations de l’ancien locataire.
Qu’en est-il de la cession du droit au bail en cas de vente de fonds de commerce ?
La vente du fonds de commerce inclut automatiquement la cession des droits d’exploitation du local commercial. Aucune loi n’interdit au locataire la vente de son droit au bail. Par conséquent, aucun contrat de bail ne peut l’interdire non plus. L’acquéreur du fonds de commerce assure toutes les charges locatives satisfaites par le bailleur dans le bail cédé. Il détient aussi tous les droits précédemment stipulés dans ce contrat de location.
Ces droits transmis prennent fin lorsque le contrat de bail arrive à son terme. Le bailleur peut alors réviser toutes les conditions de location, et l’acquéreur du fonds de commerce est libre de maintenir ou non le local. En cas de reconduction tacite, les droits transmis lors de la cession du droit au bail restent encore valides.
Dans quel cas la vente du droit au bail indépendamment du fonds de commerce est-elle possible ?
Le bailleur ne peut pas s’opposer à la décision de son locataire de céder son droit au bail. Si le cédant transmet ce droit au cessionnaire, sans lui vendre son fonds de commerce, il est question de changement de preneur à bail. Dans ce cas, le cessionnaire va exercer une autre activité commerciale dans le local, tout en disposant des droits et obligations du locataire initial.
La cession isolée du droit au bail est alors une situation défavorable au bailleur. C’est en ce sens qu’un contrat de bail commercial inclut parfois des clauses soumettant la cession à l’autorisation préalable du bailleur.
En général, la clause interdit la cession isolée du droit de bail, ou l’autorise uniquement au successeur du cédant. Si le contrat de bail est défini comme tel, le locataire doit avoir l’autorisation du bailleur pour céder son droit au bail. En plus de la clause d’agrément du bailleur, le contrat peut prévoir aussi l’intervention du bailleur à l’acte de cession, ou de sa disposition au droit de préemption.
Quelles sont les formalités inhérentes à la cession du droit au bail ?
La cession du droit au bail implique un état des lieux préalable entre le bailleur et le cessionnaire, réalisé à l’entrée du nouveau preneur dans le local. En cas de litige concernant l’état du local, l’intervention d’un expert en droit immobilier peut être nécessaire.
La cession doit être signifiée au bailleur par acte d’huissier afin qu’il lui soit opposable. Cette signification reste obligatoire même si la cession est incluse dans la vente du fonds de commerce. Sans cette notification, le bailleur a le droit de résilier le bail, ou même de demander une indemnité au cessionnaire.
