mai 28, 2024
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Quelles sont les contraintes d’une servitude ?

Dans le but d’améliorer l’utilisation d’un bien et de préserver l’intimité dans les relations de voisinage, la loi a instauré des règles. Connue sous le vocable de la servitude, elle peut être sous la forme naturelle, conventionnelle ou légale. Zoom sur les contraintes d’une servitude.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

À en croire les articles 637 du Code civil, la servitude est une contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien (le fonds servant), au profit du propriétaire d’un autre bien (le fonds dominant). Ces règles sont strictement liées aux biens immobiliers et non au propriétaire du bien. Ainsi, elle se transmet de propriétaire en propriétaire. De manière plus explicite, avant l’achat d’une maison ou d’un appartement, il est fortement recommandé de s’enquérir sur les servitudes du bien. Vous pouvez faire appel à un avocat en droit immobilier pour éclairer vos zones d’ombre sur la question. En parlant des servitudes, il peut s’agit par exemple d’un droit de passage ou d’une servitude de vue.

Les servitudes légales

Les servitudes légales sont établies par le Code civil ou par la loi. L’objectif de ces règles est d’éviter tout conflit de voisinage. Il y a entre autres la servitude de vue, la servitude de passage et celle concernant les distances pour les plantations.

Le Code civil a réglementé d’une manière détaillée les conditions dans lesquelles un propriétaire peut, sans l’accord du propriétaire de la maison à proximité, ouvrir des fenêtres ou des ouvertures plongeant sur la propriété d’autrui. Ces restrictions constituent une servitude légale appelée servitude de vue. Selon les dispositions instaurées, il y a des distances minimales à respecter avant de créer des ouvertures dans une construction. Pour une vue droite, l’écart doit être d’au moins 1, 90 m. En ce qui concerne la vue oblique, il faut prévoir 0,60 m. La finalité de cette règle est de préserver l’intimité de tous.

Quant à la servitude de passage, l’objectif est de trouver une solution pour les propriétaires de terrain dont l’accès à la voie publique est quasiment inexistant. Cette loi donne le droit aux propriétaires d’emprunter par le terrain voisin pour se servir d’une route dans le cas où le terrain serait enclavé. Mais dans le cas d’un terrain difficile d’accès, le propriétaire a le devoir d’avoir l’accord de son voisin avant de tracer un chemin.

Par ailleurs, la loi exige une certaine distance entre les plantations afin d’éviter que les racines ne détruisent la construction du voisin.

Les servitudes conventionnelles

La servitude conventionnelle consiste à concéder un droit de passage sur sa propriété au profit d’une propriété voisine. Elle est autorisée par l’article 686 du Code civil. Cette autorisation peut s’appliquer temporairement ou de manière permanente. C’est en fonction de l’accord établi entre les deux propriétaires que s’exécute cette convention. Même si un accord verbal suffit, il est toujours mieux de réaliser un compromis écrit. Ceci permet de régler tout malentendu qui peut survenir.

Les servitudes naturelles

Ce sont des contraintes qui dérivent de la situation des lieux. Elles sont relatives à l’écoulement des eaux, à l’écoulement des eaux aggravées, à l’irrigation, aux drainages… Chaque servitude naturelle implique des obligations qui pèsent sur le propriétaire du fonds servant et du fonds dominant.

Prenons, à titre illustratif, le cas de la servitude d’écoulement des eaux naturelles. Selon l’article 663, al.2e, le propriétaire du fonds servant ne peut point élever de digue qui empêche l’écoulement. Aussi, exige-t-il au propriétaire de fonds dominant de ne pas affecter l’écoulement naturel des eaux en déversant par exemple des eaux usées ou ménagères. Le non-respect de ces obligations entraine de vives sanctions à tous les niveaux. Il en va de même pour toutes les servitudes.

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